Что нужно знать об открытии бизнеса на первых этажах

                          При массовом сносе торговых павильонов во многих городах малому бизнесу предлагали переселяться на первые этажи. Но затратное открытие магазина, кафе, мастерской на первом этаже многоквартирного дома оказывается однозначно еще более рискованным предприятием, а часто просто невозможным. Если торговый павильон – это отдельно стоящее сооружение, то первый этаж теряет да-же и – эти привилегии. Продуктовые магазины и заведения общепита — это часто нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов. «Например, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме да-же с предусмотренным крупным торговым центром на первом этаже отказываются» – поясняют агенты недвижимости корреспондентам РБК. А, что говорить о людях, которые уже живут в многоквартирном доме, будут ли они рады предпринимателю, переводящему жилую квартиру на первом этаже в нежилое помещение под свой да-же микро бизнес? Соответственно и запреты уже давно появились в федеральном законодательстве и местных постановлениях муниципалитетов городов. 

Федеральный СНиП

   Одним из  документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах (ЖК), является редакция соответствующего СНиПа –  это свод правил для жилых многоквартирных зданий. Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории ЖК запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Вы не сможете торговать в ЖК химическими веществами, авто-маслами, резиной, коврами и рыбой. Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. 

Норматив Гос.строя РФ №170 от  2003 года

Утверждены правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, запрещается расширять и пробивать новые проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.

В соответствии с пунктом 4.2.4.9 постановления Гос.строя РФ №170, если дом крупнопанельный, а таких объектов у нас в городах абсолютное большинство, пробить в его стене новый проем или расширить существующий оконный проем до размеров дверного невозможно. Несмотря на то, что этот запрет существует давно, до недавнего времени разрешение на перевод в нежилое, а также разрешение на строительство выдавались. Но в последнее время прокуратура стала привлекать муниципалитеты к ответственности за нарушение этого ограничения. И существование этого запрета также стало проблемой для владельцев квартир, планировавших перевести принадлежащую им недвижимость в нежилой фонд.

  • Петербург. С середины мая  2012 года практически перестали переводить квартиры на первых этажах из жилого в нежилой фонд. Прокуратура указала чиновникам на нарушения,  ссылаясь на постановление Гос.строя №170 от 2003 года.

      Жилищный комитет довел предостережение прокуратуры до глав районов Питера и те в свою очередь полностью остановили переводы квартир в нежилой фонд (не только в панельных и блочных домах, но также в кирпичных и старом фонде). Сегодня  перевод жилых помещений в нежилой фонд проходит только через  суд – это занимает гораздо больше времени, финансовых ресурсов и результат не гарантирован.

Жилищный кодекс РФ

Согласно пункту 2 статьи 22 Жилищного кодекса, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к нему невозможен без использования помещений (тамбур,лестница, крыльцо,пандус), обеспечивающих доступ к основному нежилому помещению. И тут возникает главная сложность – это Статья 40:

Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Пункт 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

  • Республика Татарстан и город Красноярск с 2013 года перевод в нежилое  сократился в десятки раз.

 В составе жилого дома может насчитываться, например, порядка трехсот квартир. И среди них обязательно найдется несколько квартир, собственники которых переехали жить за границу. Где-то собственники умерли, а наследники не торопятся вступать в права, в таком случае согласие просто не у кого получить. А без этого дополнительного условия дальнейший сбор разрешительных документов невозможен. Но даже в тех случаях, когда все владельцы квартир живут в этом же доме, нет никакой гарантии, что все они дадут свое согласие на перевод в нежилое – это самое главное препятствие, стоящее в настоящее время при переводе в нежилой фонд.

Региональные постановления правительства

  • МоскваВ середине 2015 года в силу вступили поправки в постановление столичного правительства №​276-ПП: мэрия запретила пристраивать к жилым домам «наружный тамбур и крыльцо».  В результате открытие новых магазинов практически полностью заблокировано. По словам предпринимателей, взамен мэрия чаще предлагает низко-ликвидные помещения, например подвалы и полуразрушенные помещения. Все ликвидные объекты, как правило, уже сданы в аренду или выкуплены на торгах. Предприниматели, не имея доступа к новым помещениям стрит-ритейла, вынуждены конкурировать друг с другом, что приводит к росту ставок аренды.

Итоги: о проектах и перспективах

     «Выселить» магазины и рестораны из жилых зданий пытаются законодатели на федеральном уровне и чиновники в подзаконных актах регионов  уже не первый год – это прежде всего введение ограничений на ассортимент в торговле (прежде всего алкоголя) и на спектр предоставления услуг, вот одни из предложений:

 2015 – федеральный проект запрета торговли спиртными напитками в магазинах первых этажей жилых домов,

2017 – Петербург, депутаты попросили губернатора  ввести полный мораторий на перевод квартир в нежилой фонд,

ноябрь 2018 – Краснодарские депутаты внесли законопроект в Совет Федерации который будет запрещать продажу алкоголя ночью в барах, расположенных в жилых домах и пристройках к ним,

Ноябрь 2018 – Красноярск, Елена Курамшина против пивных магазинов на первых этажах,

и др…

 

 

Leave a Reply